TRIBUNALE  DI  LIVORNO
CANCELLERIA ESECUZIONI IMMOBILIARI
VERBALE DI UDIENZA EX ART. 569 C.P.C.
                               Esecuzione Immobiliare n° 
                               Udienza del 
dinanzi al Giudice dell’esecuzione immobiliare Dr. Carlo CARDI sono presenti:

E’ inoltre presente l’esperto che, prestato il Giuramento di rito, dichiara di accettare l’incarico e sulle generalità risponde:
sono e mi chiamo
nato a 
con studio in
libero professionista, iscritto all’Albo dei Consulenti di questo Tribunale:
Il Giudice dell’esecuzione pone i seguenti quesiti:
provveda l’esperto:
1) in via preliminare, nel caso di fabbricato non ancora censito presso l’Agenzia del Territorio, a comunicare i tempi e costi della pratica di accatastamento, sia al Catasto Terreni che al Catasto Fabbricati; in tale caso, il perito non procederà negli adempimenti di seguito indicati, in attesa che l’Ufficio acquisisca sulla questione le osservazioni dei creditori, che debbono anticipare le spese di cui trattasi;
2) a descrivere i beni oggetto del pignoramento, anche con rilievi grafici e fotografici (allegando a ciascuna relazione di stima e per ciascun lotto almeno due fotografie esterne del bene e due interne, nonché la planimetria dello stesso bene, i certificati catastali e la restante documentazione necessaria, integrando, se del caso, quella predisposta dal creditore ), ad individuare catastalmente ciascuno dei predetti beni, indicando per ognuno tutti gli estremi necessari, verificandone la corrispondenza o meno con i dati indicati nell’atto di pignoramento e specificando, con riferimento alla data della sua trascrizione, chi ne siano i proprietari e/o i titolari dei diritti reali anche in relazione al loro eventuale regime patrimoniale;
3) ad accertare con la massima precisione, sulla base della certificazione ipotecaria o dell’attestazione notarile sostitutiva in atti e previo riscontro della completezza storica della documentazione ( copertura delle formalità al nome dei vari proprietari succedutisi nel ventennio precedente alla data della trascrizione del pignoramento ) se risultino creditori iscritti indicandone i nominativi e i dati delle note di iscrizione, nonché se sui beni gravino trascrizioni pregiudizievoli (sequestri, domande giudiziali, locazioni ultranovennali, precedenti pignoramenti, livelli, etc. );
4) a valutare i beni pignorati ai fini della vendita forzata procedendo, ove del caso, alla formazione di più lotti, ciascuno con la propria individuazione catastale;
5) nel determinare il valore finale di mercato l’esperto tenga presente il rapporto attuale tra l’offerta a domanda tra compravendite immobiliari, e se l’una sia sensibilmente superiore all’altra, o viceversa, tanto che l’acquirente o l’alienante abbiano maggiore potere di negoziazione, il valore astratto di marcato dovrà essere corrispondentemente ridotto o aumentato per adeguarlo a quello che presumibilmente dovrebbe essere il prezzo effettivo in una compravendita tra privati; proponga inoltre il prezzo base d’asta più conveniente, tenendo presente: a) che, per prassi commerciale, in una trattativa privata l’acquirente può ottenere tempi di pagamento maggiori rispetto a quelli che sono stabiliti per il versamento del residuo prezzo in caso di vendita forzata; b) che, solitamente, in caso di alienazione volontaria l’imposta viene pagata sul valore del bene immobile determinato in base ai coefficienti catastali che, in taluni casi, sono anche molto inferiori ai valori di mercato e ogni altra modalità del trasferimento è meno rigida;
6) a riferire sulla possibilità di una divisione dei beni, nel caso di comproprietà, ove non tutti i titolari del diritto siano esecutati;
7) a precisare se i beni stessi siano liberi o in uso allo stesso debitore o occupati ( in quest’ultimo caso a quale titolo ) e se i beni siano gravati da usufrutto o da altri diritti reali; in caso di contratto d’affitto o di locazione verifichi la data di registrazione e dell’eventuale trascrizione del titolo stesso ( da allegare in copia alla relazione ), la data di scadenza per l’eventuale disdetta, l’eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio, nonché la conformità del canone corrisposto rispetto a quello di mercato, per gli effetti dell’Art. 2923 CC, III comma; autorizza a tal fine lo stimatore ad avere accesso alla documentazione relativa presso l’Agenzia delle Entrate. Acquisisca lo stimatore le dichiarazioni rilasciate dall’occupante l’immobile, utilizzando l’apposito modulo predisposto dall’Ufficio. 
8) in caso di fabbricati urbani costruiti secondo la normativa urbanistica in vigore all’epoca di costruzione, a verificare la corrispondenza o meno con l’eventuale licenza, concessione edilizia, Art. 26 Legge n° 47/85 o Denuncia di Inizio Attività, indicando i dati della abitabilità/agibilità, segnalando, se del caso, l’esistenza di domande di condono edilizio in corso, lo stato dell’iter della relativa pratica, precisando l’esistenza o meno dei vincoli di cui all’Art. 32 della Legge n° 47/85; in caso di esistenza di opere abusive non condonate, indichi l’eventuale sanabilità ai sensi degli Artt. 13 e 40 della Legge n° 47/85, integrati dall’Art. 37 della Legge Regionale n° 52/99 e dagli Artt. 36, 37 e 46- Comma V, del D.P.R. n° 380 del 06/06/01 ( Testo Unico dell’edilizia ), e dei relativi costi di massima, assumendo le opportune informazioni presso gli uffici comunali competenti, potendo l’aggiudicatario, qualora si trovi nella condizione prevista per l’ottenimento della concessione a sanatoria, presentare istanza all’Amministrazione entro 120 giorni dalla data del decreto di trasferimento;
9) ad accertare se i beni oggetto di pignoramento siano sottoposti alla tutela delle cose di interesse storico ed artistico di cui al D.Lgs. n° 490/99 ( ex Legge n° 1089/39 );
10) a predisporre, ove occorra, le prescritte denunce di variazione, e/o di frazionamento, provvedendo alla loro presentazione presso l’Agenzia del Territorio, e ciò anche in relazione ad eventuali altri mutamenti riscontrati e ad eseguire in ogni caso tutte le variazioni che fossero necessarie per l’aggiornamento del Catasto, ivi compresa la denuncia al Catasto Fabbricati in relazione alla Legge n° 1.249/39 oltre ad acquisire la relativa scheda ovvero predisponendola ove mancante, provveda, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione; nel caso in cui l’immobile pignorato fosse stato oggetto di denuncia e/o variazione catastale non evasa dall’Ufficio preposto, provveda alla definizione presso l’Agenzia del Territorio, nei modi e nelle forme dovute, fermo restando quanto previsto al punto 1) del presente;
11) a produrre, oltre all’eventuale suddetta documentazione catastale, ove del caso, il certificato di destinazione urbanistica di cui all’Art. 18 della Legge n° 47/85, se variato rispetto a quello in atti;
12) in caso di più lotti, al riepilogo generale con una sintetica descrizione di ciascuno di essi e l’indicazione del valore attribuito, al fine di facilitare la redazione dell’ordinanza di vendita;
13) a predisporre tutti i necessari elementi per la compilazione del decreto di trasferimento, quale la descrizione esatta degli immobili, l’indicazione delle iscrizioni ipotecarie e delle trascrizioni di pignoramenti, con precisazione della data di ciascuna di esse, con gli estremi risultanti dalla Conservatoria dei Registri Immobiliari;
14) a precisare se trattasi o meno di vendita soggetta ad IVA;
15) a redigere in doppia copia un prospetto riassuntivo ( da inserire in due fascicoletti separati dalla relazione generale ) dei dati salienti relativi a ciascun immobile pignorato e precisamente: a) descrizione del bene; b) indicazione dei dati catastali; c) situazione in relazione alla Legge n° 47/85 e successive modificazioni; d) situazione in relazione al D.Lgs. n° 490/99 ( ex Legge n° 1089/39 ); e) valutazione del bene e prezzo determinato quale base d’asta; f) stato dell’immobile ( se libero o occupato e a quale titolo ); lo stesso prospetto dovrà essere corredato per ciascun immobile da due fotografie esterne e due interne del bene, nonché della sua planimetria.
I predetti dati, inoltre, dovranno essere trasferiti su dischetto e corredati dalle medesime fotografie e dalla planimetria in versione digitale.
Il Giudice dell’Esecuzione concede all’esperto il termine di 90 giorni per il deposito della relazione. Lo autorizza all’utilizzo del mezzo proprio, con esonero dell’Ufficio da ogni responsabilità al riguardo per eventuali danni a persone e cose. Dispone che la Conservatoria dei Registri Immobiliari consegni all’esperto stimatore, in via di urgenza, la documentazione necessaria per l’espletamento dell’incarico.
Il Giudice dell’Esecuzione concede a tutte le parti termine per il deposito di eventuali note alla relazione sino a 15 giorni prima dell’udienza e il successivo termine sino a 5 giorni prima dell’udienza per le eventuali repliche ed autorizza le parti, ove lo ritengono, a procedere allo scambio delle note e delle repliche a mezzo fax, provvedendo al deposito degli originali direttamente alla prossima udienza.
Fissa ex Art. 569 c.p.c., ai fini di sentire le parti in ordine al tempo ed alle modalità della vendita l’udienza del                                             alle ore 9.

        L’ESPERTO

IL GIUDICE DELLE ESECUZIONI IMMOBILIARI
 ( Dr. Carlo CARDI )

Ritirata nota di trascrizione e documentazione ventennale il  
        L’ESPERTO